房屋拆遷租賃協議是指由房東與租客簽訂的、以房屋拆遷為前提的租賃協議。免責條款是指在協議中約定雙方因拆遷、改建等原因需終止租賃關系時，如何對租客的損失進行賠償。

發展歷程：

隨著城市發展和土地利用調整，房屋拆遷在我國日益普遍，房屋拆遷租賃協議也在相應地增多。在過去的協議中，免責條款通常只是簡單地規定出現拆遷、改建情況時，租客可以選擇終止合約或者由房東提供一定的補償。而如何明確規定免責條款，降低糾紛風險，是當前需要解決的問題。

特征與特點：

房屋拆遷租賃協議免責條款的特點在于需要明確規定拆遷原因、如何協商處理租金、維修、違約等問題。其次，需要規定賠償的方式、標準以及如何證明損失額度等細節問題。，免責條款應該在協議簽訂之前充分協商討論，并加強對租客權益的保護。

應用領域：

房屋拆遷租賃協議適用于所有需要拆遷的住房租賃。在拆遷過程中，協議規定的免責條款將對租客、房東及社會各方有著顯著的影響。例如，北京市近年出臺的《北京市城市房屋租賃管理條例》規定，在房屋拆遷時應當按照簽訂的房屋租賃協議履行賠償義務，這充分證明了其在實踐中的重要性。

研究現狀：

目前，學術界對房屋拆遷租賃協議中免責條款的研究還比較有限。國內有一些地方性規定和政策文件，對如何確定拆遷賠償、改善租賃居住條件等問題已經有了比較全面的規定。但是，在實踐中，免責條款的具體處理方法還存在缺乏統一標準、租客權益受損等問題。

展望與發展：

隨著我國城市化進程的推進，房屋拆遷租賃協議的應用范圍和社會影響不斷擴大。因此，在未來的發展中，需要進一步完善相關法律法規，加強房屋拆遷租賃協議的規范化管理，提高免責條款的公正性和透明度，為租客、房東等各方提供更完善的服務和保障。