其實深圳一釘子戶拆遷補償標準的問題并不復雜，但是又很多的朋友都不太了解你如何看待深圳釘子戶要價3億最終竹籃打水一場空的情況？，因此呢，今天小編就來為大家分享深圳一釘子戶拆遷補償標準的一些知識，希望可以幫助到大家，下面我們一起來看看這個問題的分析吧！

本文目錄

1. 深圳頒布最新規劃，部分城中村將不再被拆遷，有些人拆遷致富的美夢是不是要破滅？
2. 小產權房遇到拆遷有賠償嗎？
3. 你如何看待深圳釘子戶要價3億最終竹籃打水一場空的情況？
4. 2020年為什么深圳回遷房比新房房源還緊張？
5. 感覺深圳的城中村比較多，為什么有的不進行拆遷更改呢？

深圳頒布最新規劃，部分城中村將不再被拆遷，有些人拆遷致富的美夢是不是要破滅？

深圳從事房地產行業銷售5年，深莞惠商品房，小產權房（村委統建樓，軍產房）在此分享行業知識，歡迎大家咨詢探討，專注深莞惠樓市前沿，幫助更多人安家在深圳！

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拆遷是很多人發財致富的方式，而沒有哪一個城市，能像深圳的城中村居民那樣從拆遷當中賺取那么多財富。深圳房價高昂，城中村規模巨大，拆遷帶來的財富最低也是幾百萬，更常見的則是數千萬乃至上億的拆遷補償。

位于羅湖區的蔡屋圍，被譽為深圳市最成功的城中村，每戶村民因拆遷補償10-20套住房，加上房租，每戶居民一年就有上百萬元的收入；深圳CBD內唯一城中村改造項目，2009年崗廈舊改，一夜之間造就了10個以上億萬富豪，全村幾乎無人不是千萬富翁。

目前在深圳，拆遷已經是個老大難問題，因為成本實在過于高昂?，F如今，到了“租售并舉”的時代，深圳也放棄了一定要多修商品房的思想，開始從租賃著手。這次深圳的政策調整，就是這種轉變的體現

根據深圳市城中村（舊村）總體規劃（2018-2025）(征求意見稿)，其中的表述已經非常明確：范圍內用地在2018-2025年內不得納入拆除重建類城市更新單元計劃、土地整備計劃及棚戶區改造計劃，也就是不再被拆遷，而是進行租賃化改造，其作用主要是加強城中村租賃市場監督管理，引導規模化租賃改造， *** 統租后實施綜合整治的城中村納入政策性保障體系，統籌管理。

對于期望拆遷致富的人來說短期無法快速變現財富，但是深圳的房租也是很可觀的穩定持續增長的長期收益，統籌改后租金價格也會是水漲船高，再加上深圳過去一年，可以說是深圳長租公寓爆發之年，多家房企開始不惜重金投入長租公寓市場，多家門店開始正式運營，像某科進駐的龍華城中村改造后，配齊家私電器較原來的租金對比漲幅可以達到30%-50%，細算下來對于房東來說收益也是很可觀的。

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小產權房遇到拆遷有賠償嗎？

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小產權房遇到拆遷走賠償嗎？

小產權房是指沒有產權證的房子，房屋需要產權證證明房子所有權，所以，小產權房不能上市交易，不受法律保護。對于一般房子來說拆遷具有拆遷費，那么小產權房是否能獲得補償？二代給大家詳解如下：

小產權房遇到拆遷獲得補償很難！（國家方面）

小產權房不具備普通商品房法律性質，不受法律保護，在購買中出現合同糾紛，不能辦理產權手續，還不能合法轉讓過戶等問題很難得到同等保護。它的存在也對房價影響很大，如果是國家拆遷，獲得拆遷補償很難，因此：大家在購買小產權房時多考慮法律風險和預期。

小產權遇到拆遷可以獲得部分補償（地方）

雖然，小產權房國家不認可，但有些地方街道辦和當地 *** 是認可的，如果拆遷會有賠償但不會太多，賠償給房屋產權人，產權證只有一個人的名字，可以說你們相當于租的房屋。賠償款是產權人給你的。

小產權房的三種解釋，以及目前面臨整治三種小產權房？

（1）按照房屋轉讓時是否繳納土地出讓金區分，不繳納的叫大產權，交的叫小產權，可以解釋為，普通商品房是大產權房，經濟適用房就是小產權房。

（2）以發展商的產權而言，發展商的產權為大產權，購房者為小產權，因為購房者的產權是由發展商分割出來的。（3）依據發證機關區分，國家發的為大產權，鄉鎮 *** 發的為小產權，這種小產權不構成法律意義上的產權。

以上1,2,小產權合法的，只要交足購房款，或繳納土地出讓金，就可以自由買賣，受法律保護。到三種產權法律存在爭議很大，而且拿不到法律保護的產權證。

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你如何看待深圳釘子戶要價3億最終竹籃打水一場空的情況？

這種情況很多地方都有，剛開始嫌開發商給的錢不夠多（事實上開發商給的錢大多都是合理的），然后獅子大開口要幾億，再然后就是開發商也不肯，接下來開發商繼續開發，釘子戶就斷水斷電，周邊也因已開發完成封堵了釘子戶周邊的道路，剩下釘子戶像孤島一樣，賣不了也住不了，最后就后悔了。

2020年為什么深圳回遷房比新房房源還緊張？

談到回遷房，首先我們要了解“深圳城市更新；為了讓大家更好的了解房產知識，今天在這里進行解析。

深圳是一個以舊改而獲得土地開發房地產著稱的城市更新！

深圳土地少，人口多，已是公開的秘密，沒有面粉，但是排隊買面包的人卻很多。 *** 不供應土地，怎么賣面包給排隊的人呢。舊改、棚改、拆破的，建新的，這就是深圳一直在努力做的事情——城市更新。

深圳是我國發展最快的城市，總面積1996平方公里，是北京的1/8，上海的1/3，每年有大量的外來人口涌入，改革開放以后人口從幾十萬到今天的2100萬。隨著深圳的高速發展，深圳已經成為一個現代化的城市，但由于早年規劃混亂甚至沒有規劃，規劃理念陳舊，導致城市先發展的區域或沒有做好統籌規劃的區域尚未達到現代都市的標準。深圳這樣寸土寸金的城市，土地資源尤為稀缺，城市更新成了人們不能避開的話題。

近年來，深圳市在城市更新方面，充分發揮特區在改革創新上先行先試的優勢，在觀念變草、機制創新和方法改革等方面進行了大膽嘗試，突破了不少條條框框的束縛。如今，城市更新對于轉變粗放的土地依賴型城市發展模式、優化城市結構、完善城市功能、改善城市面貌、提升城市發展質量的積極作用，在深圳市已經顯現。

2009年年底，《深圳市城市更新辦法》出臺，這是全國第一部以 *** 規章形式頒布的城市更新法規。隨著深圳市改造范圍的擴大，舊城、舊住宅區都納入了更新范疇，由此標志著深圳市城市更新進入了一個新的歷史階段。公開資料顯示，2014年深圳市城市更新的商住用地(包括舊村改造)共25幅，遠遠超出新出讓招拍掛商住用地的數量與規模，招拍掛的商業辦公地塊主要由南山區提供。此外，通過城市更新獲得土地也是開發商在一級市場拿地的主要方式之一，所以即便中心區也會有一些物業含有回遷房，深圳原住民或早期移民人群就住在這些回遷房中。深圳市場經濟在我國是最成功的，人們商業頭腦、 *** 意識很強，所以深圳的回.遷房品質與同小區的商品房完全一樣，且學區、交通以及之后的交易方式也和商品房一樣。后來為了方便拆遷，陸續若干次修訂及補充城市更新辦法。 *** 主動規范完善，這種便利的方式得到了 *** 、開發商以及村落的認可。

在這些立項的項目中，絕大部分是規劃為居住＋商業用地，就是把原來的村落改造后，變為符合現代化城市的住宅商業綜合體，說的直接點就是拆遷，拆遷就會有回遷戶，回遷房。

在很多樓盤中都有那么一些房子，是開發商賠償給被拆遷原居民的房子，這些房子的戶型，朝向，面積位置等等都和同小區開發商在售房子一樣的，因為房子屬于被拆遷所賠償而來，市面上俗稱回遷房。因此，買賣回遷房在深圳慢慢形成了一定的市場基礎。

深圳回遷房是 *** 把這片區域土地列入深圳城市更新范圍，開發商來入住立項，開發商開發《城市更新項目》征收土地時需拆除原住民的房子或占用到村集體土地，約定項目建好后賠紅本商品房給原住民的村民；交房辦理出紅本后和商品房無區別。

也是咨詢最多的，通常價格相比周邊二手房5-6折左右，根據舊改拆遷和建設的不同階段，價格也不一樣，越往后期價格越高。不要購房名額，相當于買村民的回遷指標，但是要全款，所以資金要求較高。

交房周期是指標房要重點考慮的因素：多數的舊改項目的《拆遷補償安置協議》約定是拿到項目（施工許可證）3年內交房；不過最終交房時間，主要看舊改簽約進度、一般簽約率達到60%以上可以考慮，簽約率低于60%以下不太建議購買，專項規劃審批；評估一個項目快慢，主要是依據項目地段、對基礎配套用地的貢獻多少、還有開發商的品牌度、資金實力、來綜合決定的。

深圳市場上的舊改回遷房是一種不錯的投資選擇，在深圳現有的樓市政策下，回遷房迎來了黃金時期，深圳舊改拆遷指標房是屬于舊改拆遷賠償所得，不受深圳房地產限購政策影響，不需要深圳社保、不占用購房名額，沒深圳戶口沒深圳社保不管你在深圳還是外地有多套房產都同樣可以購買，這是很好的投資機會，特別是給很多外地朋友們提供了唯一一個在深圳購買紅本商品房的機會。

深圳回遷房其實很早就有流通，是非常成熟的市場行為！內部有著一套非常完善的運作方式和交易模式。只不過早些年的回遷房，體量相對比較小，一放出來，村民內部的親戚朋友就足夠消化了，沒有流向市場而已。但現在不同，深圳到處舊改井噴，形成體量非常大，才得以流向市場！

深圳舊改是由 *** 主導，由開發商開發，舊改項目的開發商；是要具有很強開發資質！才有資格開發！開發商是商業行為，村里也占有部分股份合作開發的，這樣使得開發進度更快。龍崗、平湖和坪山等擁有深圳市 *** 東進戰略的支持，開發力度猛烈！而龍崗、平湖、坪山的民房都不高，一般都在3到5層，開發商舊改成本較低，獲利大！房賠房，對村民而言，老房子變新房子何樂而不為，這樣不會出現釘子戶這個說法，對開發商而言，前期不用動用大筆資金去收購，資金可以全力去建新房。現在新房層高一般都在36層左右，賠償6層村民，還有30層是賺的，所以市場上舊改項目進度都還比較快的。

一個舊改項目回遷房一般占30%，商品房70%。回遷業主是優選房的，開發商建好樣板房后，第一時間通知回遷業主先看樣板房，后統一抽簽選房【房子是混合打散的；不是單獨一棟的】一般選的樓層，在5層至25層之間。選完回遷房剩于70%的商品房上市銷售，所以不用擔心回遷房的戶型和朝向以及質量，如果差的話70%的商品房是賣不出去的。

選房后辦理紅本【不動產權證書】是和商品房一起統一由開發商辦理的。開發商統一補交地價，買方只需要配合提供資料即可。很多人會說回遷房紅本和商品房的紅本有什么區別和不同？我只能說沒有什么不同，唯一不同的是回遷房備注哪里寫的是【拆遷賠償所得】，而商品房的備注是【購買所得】其他的都是一摸一樣的。

回遷房說白了也可以說是期房，最大的優勢是:便宜！同比市場上商品房價格的5折到6折左右。并且不限購不限外。同樣是紅本商品住宅！但也有劣勢，回遷房周期一般要3到5年才交樓辦證，并且需要全款購買；回遷房一平米均價大慨2萬起，具體看位置，2萬多左右的居多，個別進度快的項目要3萬左右。但是回遷房利潤還是很可觀的，以為5年為了一個周期，獲利3倍起是很保守的。

回遷房項目優勢:

1，交易無風險，任何的投資都是在保證本金的情況下回報最大化，我們可直接跟開發商確權和簽補償協議，把風險控制到零。

2，不受深圳限購政策影響，無須購房名額，可買多套，簡直是為沒房票一族量身定做的（目前是異地在深圳購房的重點選擇，我們有很多成交數據說話）。

3，高回報，價格是項目在售價格和周邊商品房價格的5-6折，3-5年投資有約3倍的利潤空間。

4.唯一的前置條件：需要一次性付款，購買面積最小65平起自由挑選，一般總價150多萬左右起。單價兩萬多每平方。

回遷房這種產品的優勢非常明顯！

第一、不需要購房名額（可買多套），是價格便宜是周邊商品房的5--6折。回遷房是一個非常成熟的市場，內部有非常完善的保障性的運作方式，是一個成熟的市場行為。要村民簽買賣合同，才能確定房子是怎么來的。

第二、要你以拆遷戶的名義和開發商簽補償協議（得到開發商的認可、并同意補償同等面，這個就基本安全了，畢竟如果是渾水開發商沒必要去趟，開發商既然愿意做，說明各種風險已經很低了，開發商已經替購買人把控過一次風險了。

最關鍵是第三，還會在國土資源局備案，這個是上升到國家層面的，相當于國家機構承認購買者的權益，不僅合理而且合法合規，還能保護購買人的權益。買這種物業比買商品房還安全快捷些，權益也是能得到有效保障。

第四個問題是回報到底有多大。

回報有多大，這個真的不一定，要想收益高就需要精挑細選，位置及未來發展規劃、周邊配套等等.......。一般的回遷房，回報馬上能達到一倍，兩萬多的單價，（而周邊的商品房就是四萬多，4年按保守50%~65漲幅，基本6W+）而回遷房同樣4年拿到房開盤價基本近7W算是合理的。

感覺深圳的城中村比較多，為什么有的不進行拆遷更改呢？

很多事情往往不止有正反兩面，就像一千個讀者會有一千個哈姆雷特！對于同一件事情，不同的立場就會有不同的感受。

拿深圳城中村改造來說，有的人希望能夠早點拆遷，拿到一筆動遷款；有的人選擇做“釘子戶”，希望能夠多爭取一點利益；對于一些二房東來說，希望對城中村物業進行改造，賺取租金差；換到租客這邊，希望能夠住的好一點，但是租金又不能太高……

當這些人的想法匯集之后，作為城中村，如何滿足所有人的需求呢？顯然不是能輕易實現的，現實中往往還會產生悖論，所以才會有今天的討論“深圳城中村，拆不起，改不動，耗到死嗎？”

深圳的新圍仔存村最近曝光率有點高，之所以會這樣，一方面是因為新圍仔村是深圳城中村的典型代表，存在舊改問題；另一方面，新圍仔村因為匯集眾多來自華為、富士康等知名企業園區的奮斗者，也被譽為“深圳IT第一村”，也是租客高度聚集的區域。

因為有這樣的身份，所以最近才發生了一些關于新圍仔村的熱點事件“萬科城中村改造樣板樓”、“中鐵8年燙手山芋拱手相讓，6.7億找買家”、“富士康員工對萬科城中村改造引起租金上漲的不滿”，每一件都是焦點事件！

城中村拆遷有多難？堅守8年的中鐵走了

當一件事情解決不了的時候，人們往往會說交給時間去吧，總感覺時間能夠淡化一切！

但是對于中鐵而言，等了8年，最終還是忍痛以6.7億甩掉這塊城市舊改的“燙手山芋”！真的是“斗得過房企，熬過了土拍，最終卻敗給了城中村……”

拱手相讓：中鐵八年“燙手山芋”6.7億找“下家”

寸土寸金的深圳早已無地可用！目前，房企想要通過招拍掛拿地進入深圳的概率也越來越低，更多的是以城市更新為主，但是，隨著深圳房價的不斷攀升，深圳城市更新的道路也不那么好走。

此前看到房掌柜發布的一篇文章《中鐵撤退“深圳IT第一村”八年舊改心血無奈付諸東流》，此文介紹了中鐵在深圳龍崗深圳圍仔村轉讓大體量商住開發項目，原本好好的地產開發，最終變成了開發商的“無奈逃離”。曠日持久的拆遷和訴訟拖慢了中鐵的步伐，也耗光了中鐵的耐心。5月28日，中鐵置業集團在上海聯合產權交易所掛牌轉讓深圳中鐵粵豐置業有限公司（以下簡稱中鐵粵豐）80%股權，轉讓底價6.71億元。

深圳城中村“想象太多”，拆不起！

巧的是，中鐵此次舍棄的這個項目是中鐵集團于2010年就已經拿下的深圳新圍仔村舊改項目。城中村拆遷，中鐵敗下陣來，項目周期太長、拆遷糾紛無解等眾多現實問題，加速了中鐵的離開。

中鐵放棄之前的項目現狀是“拆遷無實質性進展，補償安置談不妥”。房掌柜記者實地探訪時發現，項目一期已經入伙，二期還在施工，但是三期屬于停滯狀態。項目三期用地為新圍仔村居民宅基地，因近年深圳房地產市場變化，拆遷談判至今無實質性的進展。到目前為止，粵豐公司尚未與任何一戶居民就拆遷補償安置問題達成協議。

根據深圳棚改新政，簽約期內達不成補償協議，或房屋所有人不明確的，區 *** 可以根據公共利益的需要依法實施房屋征收；相比之下，城市更新的補償標準由項目實施主體與業主進行協商，并通過簽訂搬遷安置補償協議予以約定，一般在操作過程中存在較大的不確定性，成為改造難以推進的原因。

房企“拆不動”背后的市場

綜合市場情況來看，城中村拆不動的原因有兩點，一個是買房市場，一個是租房市場，這兩個市場承載了對于城中村的“過多想象”：

第一：周邊房價高，拆遷補償難以達成統一意見。

中鐵撤離的這個項目周邊還有幾個新盤，其中碧桂園榮匯花園目前已無房源在售，大族云峰項目預計今年內入市，而項目一期諾德中央道在鏈家網上目前有18套二手房在售，均價48258元/平方米，為坂田區域熱點項目之一。被拆遷者對于拆遷補償的預期始終會跟著當地房價走，所以也越來越難達成一致。

第二：周邊租房市場崛起，長租公寓租金走高。

新圍仔村由于緊鄰華為、富士康等勞動密集型公司，周邊租房需求較大，加上長租公寓的興起，周邊城中村改長租公寓也較為流行。目前諾德中央公館對面為魔方公寓，而萬科的首個城中村改造項目也落地坂田崗頭新圍仔村，這在一定程度上也給拆遷帶來了難度。據悉，新圍仔村共計建筑約230棟，住戶約6093個，目前萬科已成功簽約20多棟，將統一改造成長租公寓—萬科泊寓，街道整治也在同時進行中。

2017年12月30日，萬科崗頭新圍仔村首棟樣板樓揭幕，樣板樓共8層，裝有電梯，另設有健身房、洗衣房以及廚房等公共區域。

樣板樓內大多是15-25平的小戶型，租金800-1500元/月不等，據介紹，萬科泊寓16平的單間月租不會超過1000元/月，24平的單間不會超過1500元/月。因為改造和裝修成本，比農民房貴，但漲幅不大。

雖然近兩年來，深圳市 *** 出臺了一系列關于城市更新、棚戶區改造的相應政策，但是中鐵此番放棄諾德公館項目，也透露出了他們對未來拆遷開發缺乏信心，并且也折射出深圳舊改推進速度緩慢的難題。

改不動！

城中村改造推動租金上漲，租客 ***

深圳城中村既然拆不起，那么借助于近兩年刮起的“長租公寓”東風，做一番改造，賺個租金差也不錯呀，但是，最近城中村的長租公寓也受到了抨擊，原因是改造后的城中村，租金漲了，租客承受不起！

城中村改造遭抨擊，租客直言租不起

6月中旬，富士康員工在深圳富士康工廠區張貼《致富士康員工的 *** 》，內容顯示“房租一年比一年飛漲，單間達到700-800元/月，占了工資的三分之一。”“萬科進行城中村改造，改造后的房子，房租要翻兩三倍，豈有此理！簡直讓我們觸目驚心！”

對此事件，萬科發出聲明表示“改造前后的租金價格是處于同等區間”，隨后也被網友反駁說是避重就輕，并沒有對富士康員工所提到的清湖村的改造后租金范圍做出解釋。

此次事件雖然抨擊的是萬村、金地等長租公寓，但事實上是租客對于城中村改造所造成的租金上漲的一種 *** ，畢竟除了萬村這個大房東之外，深圳租房市場上還有成千上萬的二房東在做出租房改造，既然是改造，難免會涉及到改造成本，相應的就是漲租金。至于說上漲幅度，完全市場化的租房行為似乎已經超出了租客對于租金的實際承受范圍。

面對這樣的市場反應，想通過房屋改造漲租的房東多少也會被限制，畢竟漲租雖然是市場化行為，但一旦引發社會 *** ，相應也會引起 *** 監管，后期發展自然受限。

出路呢？

拆還是改，總要選一個的

據統計，深圳住宅總量約達到4億平方米，其中城中村便占據了半壁江山。深圳目前約有1317個城中村，總建面超過4億平方米，居住著1000萬人口。而深圳常駐人口，按官方統計約超過1800萬左右，除了合法建筑容納的約600萬之外，剩下的人口租住在哪？只剩下城中村了。

城中村改造需求量大，時間緊

此前深圳市規土委發布《工作方案》，要求“十三五”期間，要通過收購、租賃、改建等方式收儲不低于100萬套(間)村民自建房或村集體自有物業，經質量檢測、消防驗收等程序后，統一租賃經營、規范管理。

近期發布的《深圳市“城中村”綜合治理行動計劃(2018—2020年)》中要求，全市從今年起至2020年7月期間完成所有城中村綜合治理，消除安全隱患，并計劃在2018年完成全市40%城中村綜合治理工作，2019年完成40%，2020年完成剩余20%。

從現在制定的改造目標來看，量很大，時間也很緊，結合現時的推進結果來看，任重道遠！

城中村改造，各界態度不一

對于城中村改造，有人支持，有人叫好，但也有人覺得接受不了。

坂田街道城市更新辦負責人：

新圍仔村是保存片區，不做拆舊建新式的城市更新，所以選它作為試點，采用“城中村綜合整治+引進優質物管+市場化商業運營”的新模式，提升城中村整改后的可持續性。

萬科參與改造人員：

萬科將在不拆除現有建筑的前提下，主要以現狀建筑里面的形象美化、景觀環境改造和基礎設施提升為主。整體租金價格水平和周邊處于同等范圍，因為改造和裝修成本，比農民房略貴。

原居住村民：

此前坂田街道崗頭社區新圍仔村改造取得階段性成效，原居民張先生驚嘆：“城中村整治速度真快，環境配套也越來越好了！”

當地租客：

是時候撤離深圳了，因為房租讓我們喘不過氣來，撤吧，農民工兄弟們，我們別無選擇。

深圳發展了這么久，城中村現狀早已不容樂觀：臟亂差、安全隱患、市容環境、交通等市政配套設施、社區人車混雜，缺乏公共鄰里交流空間、缺乏安全監控體系、線路老化等公共安全和消防隱患，很多很多……

總之，不管是拆遷還是改造出租之中的哪一條路，都已經到了需要做取舍、做選擇的時候，總不至于因為一些人囿于自己的利益得失，最終搭進去整個村子甚至是整個城市的發展吧？

深圳也有一些房東表示：

如果現在沒辦法拆遷，就把房子租出去做長租公寓，一方面賺租金，一方面漲市值，畢竟有先例可以借鑒，40萬成本到5000萬市值，相當賺錢了！

深圳城中村白石洲造富房東：40萬成本5000萬市值，浮盈124倍

文章到此結束，如果本次分享的深圳一釘子戶拆遷補償標準和你如何看待深圳釘子戶要價3億最終竹籃打水一場空的情況？的問題解決了您的問題，那么我們由衷的感到高興！