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本文目錄一覽：

• 1、深圳城市歷史遺留優先處理這類小產權房！只有小部分符合條件
• 2、深圳村委統建房拆除有補償嗎
• 3、深圳舊改賠償標準2020

深圳城市歷史遺留優先處理這類小產權房！只有小部分符合條件

緣由 ： 近日，深圳市規土委透露，目前正在修訂《〈深圳市人民代表大會常務委員會關于農村城市化歷史遺留違法建筑的處理決定〉試點實施辦法》， 擬對符合“一戶一棟”的原村民住宅類歷史違建、學校、醫院等公共配套類和生產經營性歷史違建予以優先處置。

深圳三十多年的城市化進程，不僅創造了城市光鮮亮麗的外表，還為這個年輕的城市帶來了三分之一的違建。它們的存在阻礙著城市前進的腳步， *** 也一直不斷出臺政策尋求著最佳解決辦法。但許多規定經過各種報道的渲染發酵，反而讓吃瓜群眾一臉懵逼：歷史違建是什么，難道就是平常說的小產權房嗎？那這個政策是不是表示小產權房要轉正了？轉正以后 *** 征收房子補償標準會變高？

面對大家的困惑，像小太陽般溫暖的樓校長坐不住了，今天就跟大家好好聊聊關于歷史遺留違建的話題。

什么是歷史違建？

關于到底哪些建筑屬于歷史違建， *** 已有詳細規定，主要是根據深圳1999年和2004年兩次農村城市化改造的時間來界定的。簡單來說，就是只有 *** “蓋章”的才能叫歷史遺留違法建筑。詳細規定如下：

農村城市化歷史遺留違法建筑包括五類：

(一)原村民非商品住宅超批準面積的違法建筑；

(二)1999年3月5日之前所建的符合 “兩規”處理條件，尚未接受處理的違法建筑；

(三)1999年3月5日之前所建不符合“兩規”處理條件的違法建筑；

(四)1999年3月5日之后至2004年10月28日之前所建的各類違法建筑；

(五)2004年10月28日之后至《深圳市人民代表大會常務委員會關于農村城市化歷史遺留違法建筑的處理決定》實施之前所建的除經區 *** 批準復工或者同意建設外的各類違法建筑。

（注：“兩規”指《深圳經濟特區處理歷史遺留違法私房若干規定》和《深圳經濟特區處理歷史遺留生產經營性違法建筑若干規定》）

敲黑板啦，歷史違建是指所有違背國家法律法規的強制性規定而建造的房屋，它包括小產權房，但又不局限于這一個類目。那么，它們之間的差別具體是什么呢？

深圳農民房

1合法性：

“小產權房”分兩種：一種是在集體建設用地上建成的，即“宅基地”上建成的房子，只屬于該農村的集體所有者，由鄉 *** 或村 *** 統一頒發產權證；另一種是在集體企業用地或者占用耕地違法建設的房子。即，前一種小產權房是合法的，后一種則是違法的。

至于歷史遺留違法建筑呢，顧名思義，都是不合法的。

2交易權：

合法的小產權房，村民只享有使用權，將房屋賣給城市居民的買賣行為不受到法律的認可與保護，即不能自由交易。

歷史遺留違法建筑，按照相關規定確認產權之后，一部分建筑可補繳地價申請轉為商品性質，進入市場流通，即能自由交易。

樓校長總結了一下，兩者間的差別其實就兩句話： 一部分小產權房是合法的，但是不能交易；歷史遺留違法建筑是不合法的，但可以經過一些手續變得合法，并進入市場交易。

歷史違建處理辦法

《歷史遺留違法建筑處理決定實施辦法》規定，根據歷史遺留違法建筑的違法程度，土地利用總體規劃、城市規劃和土地利用計劃等要求，對于歷史遺留違法建筑有三種處理方式： 確認產權、依法拆除或者沒收、臨時使用。

1確認產權

經普查登記的歷史遺留違法建筑，如果符合確認產權條件，那么，在給與違法處罰和補收地價款之后， *** 就能依法辦理登記然后核發房地產證。

貼心的樓校長找來了最新繳交罰款和地價標準，有需要的樓友可仔細查看。

深圳城更新

除了確認房屋產權合法性之外，還有三類歷史違建能通過補繳地價申請轉為商品性質，然后進入市場流通，自由買賣。

三類歷史違建包括： 原村民符合“一戶一棟”原則的住宅類歷史遺留違法建筑在480平方米以內的部分；原農村集體經濟組織繼受單位所建商業、辦公、生產經營性歷史遺留違法建筑；原村民、其他企業單位或者非原村民所建商業、辦公、生產經營性歷史遺留違法建筑。

2依法拆除或沒收

好的事物都有稀缺性。所以啊，不是每個歷史遺留違法建筑都能通過手段變為合法。對于這一部分的違法建筑， *** 將視情況進行拆除或沒收。

依法拆除的：

①存在嚴重安全隱患、又不能整改消除的；

②非法占用已完成征、轉地補償手續的國有土地，嚴重影響城市規劃，又不能采取措施加以改正的；

③占用基本農田的；

④占用一級水源保護區用地的；

⑤占用公共道路、廣場、綠地、高壓供電走廊、公共設施和公益項目用地，壓占地下管線或者其他嚴重影響城市規劃，又不能采取措施加以改正的。

有許多人擔心依法拆除可能導致“房財兩空”，不用焦慮，在這一規定上還是很人性化的：具有上述③、④、⑤情形之一的違法建筑，其建設行為發生在土地用途依法確定前的，在拆除時會予以適當的補償。

依法沒收的：

①非法占用已完成征、轉地補償手續的國有土地，建筑物使用功能不違反城市規劃，或者違反城市規劃但可以采取改正措施加以利用的；

②超過區 *** 批準復工用地范圍的工業及配套類違法建筑；

③其他依法應當沒收的情形。

關于這一部分的違法建筑，規定就比較強硬了，畢竟一切以深圳城市發展大局為重。

3臨時使用

歷史遺留違建雖然不合法，但歷史遺留違建低廉的價格與供應規模的迅速擴大，正滿足著許多中低收入人群的居住需求。因此，符合條件的部分歷史遺留違建，允許臨時使用，但不允許非法轉讓。即向有關部門申請工程質量和消防安全檢驗，符合安全條件的，就可按規定辦理臨時從事生產經營活動和房屋租賃的相關手續。

值得注意的是， 臨時使用的歷史違建，只能用于租賃，不能買賣。

如果被征收，補償條件？

城市的發展永遠是放在第一位的。歷史遺留違法建筑當事人應當服從城市規劃實施、城市更新、公共基礎設施建設項目的需要，必要時 *** 會進行房屋征收和土地使用權收回，此時將會給予一定的補償。

①被征收的房屋如何補償？

據《國有土地上房屋征收與補償條例》規定，被征收房屋產權人可以選擇按照基準價格折算的貨幣補償方式，或者產權調換的補償方式，也可以兩者相結合。但如果征收的是非住宅房屋以及房屋以外的構筑物、其他附著物等，只能實行貨幣補償。

說明： 1.本表《房屋所有權證》、《集體土地使用權證》、《國有土地使用證》需經房地產登記、規劃國土等相關部門和機構認定。

2.1999年3月5日前所建歷史遺留違法私房、歷史遺留生產經營性違法建筑，在本辦法施行前已經根據《深圳經濟特區處理歷史遺留違法私房若干規定》、《深圳經濟特區處理歷史遺留生產經營性違法建筑若干規定》取得非商品性質房地產證的，適用本部分規定補償標準。

②選擇產權調換的房屋具體怎么補償？

產權調換，主要是根據被征收房屋套內面積， *** 提供相應的住宅進行調換，超出面積部分則按照評估價結算差價。簡單來說，就是你被征收了100平的房子， *** 則提供100平房子進行調換。

如果是以非商品性質住宅房屋進行房屋產權調換的，調換房屋的產權仍受相應限制。但只要符合相關規定的，被征收人可以補交規定差價后轉為商品性質。

還有一點需要注意的是， 產權調換只限于建筑面積480平以內的房子，超出部分給予貨幣補償。

符合原村民非商品住宅建設用地標準的，不超過建筑面積480平方米的部分給予產權調換，超出部分給予貨幣補償。所建房屋建筑面積未達到480平方米的，可按照建筑面積480平方米給予產權調換，差額部分面積由被征收人按產權調換房屋的成本價購足；被征收人選擇貨幣補償的，以建筑面積480平方米的標準計算被征收房屋的價值，扣減相應地價。

此外，適度 提高了對非原村民產權調換面積標準，由100平方米提高至150平方米。

真實案例解讀

①歷史違建確認產權后，交易才具合法性。

案情： 嘉輝大廈2009年申報“歷史遺留違建”，還沒被納入規范管理，就以1400萬被轉讓給一個“大業主”，該“大業主”又將部分房屋轉讓一企業，企業再轉讓給多個個人。因該棟建筑存在城市更新拆遷補償、土地房屋增值等利益，原業主想收回于是提出撤銷轉讓協議。

結果： 法院認定本案為房屋買賣合同糾紛，無證據證明涉案房屋有相應的報建手續以及權屬證明，故原被告簽訂的轉讓協議書違法了法律法規規定，應認定為無效合同，判決確認原被告于2010年4月簽署的轉讓協議書無效。

②歷史違建確認產權， *** 征收給予相應賠償。

案情： 深圳北站民治華僑新村68號爛尾樓，這棟樓的業主雖然獲得該土地的“兩證一書”，不過隨后被依法認定為歷史遺留違法建筑，于2010年被納入深圳市土地整備計劃。項目中有3棟樓的業主們認為補償標準太低，提出以房換房或入股等要求，由于不符合相關規定，民治街道拒絕了這些不合法的訴求。至此，拆遷賠償工作陷入糾紛。

結果： 2017年11月，經過長達七年的談判，最終按照違法建筑的補償標準13900元/平進行賠償，共約1600萬。

深圳村委統建房拆除有補償嗎

有補償的，深圳已經有村委統建樓拆遷補償實例，村委統建樓拆遷標準依據《深圳市房屋征收補償基準價格為指導，影響拆遷價格主要因素是地段，越靠近市中心的村委統建樓，在拆遷補償時費用就會越高。拆遷補償有現金、房屋等選擇，人們更加愿意補償房屋。具體在房屋拆遷時，拆遷方會給出具體補償方案，拆遷戶到時候可以看看補償是否合理，補償不合理可拒絕拆遷。

一，這幾類房子沒有證件也要賠償

農民家中從祖上流傳下來的房屋，尤其是從20世紀50年代到60年帶這段時間流傳下來的房屋，由于有特殊的歷史背景，即便是沒有任何證件也算是合法的，可以獲得全額補償。新房新規矩，老房老規矩。簡單來說，只要房子建造時是符合當時的政策規定的，都可以獲得賠付。代代相傳的祖屋，只要認定成功即可獲得賠付。因城市發展需要規劃拆遷的房子，這種情況多見于城市周邊。

二，新增拆遷過渡費

農民在拆遷時可以獲得最低2萬元的拆遷過渡期安置補償費，安置補助費(包括宅基地、配套設施、租賃費、每戶2萬元)等。

三，拆件補償的兩種方式

補償方式分為兩種：一種是金錢補償，即根據農民被損失利益的總價值折合成人民幣進行補償，第二種是等價置換，即農民可以在 *** 規劃區域內本著多退少補的原則選購商品房來彌補自己的損失。被征地的村或者村民小組建制撤銷的，以及建制雖然不撤銷，但不具備易地建房條件的，被拆遷的農民在 *** 規劃區域內本著多退少補的原則選購商品房來彌補自己的損失。農民朋友可以自由選擇其中一種!

法律依據：《城市房屋拆遷管理條例》第十七條。該條規定：“被拆遷人或者房屋承租人在裁決規定的搬遷期限內未搬遷的，由房屋所在地的市、縣人民 *** 責成有關部門強制拆遷，或者由房屋拆遷管理部門依法申請人民法院強制拆遷。”

深圳舊改賠償標準2020

深圳舊城改造賠償標準問題：在《深圳經濟特區城市更新條例（征求意見稿）》中關于舊改明確了法定最低補償標準，但《征求意見稿》一般沒有法律效力，因此尚未投入使用。目前，仍然按照《深圳市城市更新辦法》、《深圳市城市更新辦法實施細則》、《深圳市房屋征收與補償實施辦法(試行）》實施舊改賠償。

1.對商品房性質的房屋的補償住宅類房屋的被征收人選擇貨幣補償的，對商品性質房屋的補償，由具有相應資質的房地產價格評估機構依法評估確定。選擇產權調換的，住宅類房屋被征收人可選擇產權調換方式進行補償，按被征收房屋房地產權證書記載的建筑面積1:

1.2予以產權調換，或按被征收房屋房地產權證書記載的套內建筑面積1:1予以產權調換。房地產權證書或者房地產登記簿沒有記載套內面積或者記載不明的，按證載建筑面積1:1.2予以產權調換。

2.對非商品性質房屋的補償由具有相應資質的房地產價格評估機構依法評估確定的價格或市房屋征收部門發布的房屋征收補償基準價格確定，以價高者為準，并根據《深圳市房屋征收與補償實施辦法(試行）》(市 *** 令第292號）附件進行補償。

以上是《補償方案》中對商品性質房屋和非商品性質房屋的補償規定。另外選擇房屋產權調換的，被征收人應選擇所提供的安置房源中面積與應安置面積最相近的套型。產權調換房屋建筑面積(包括套內建筑面積）超過應補償建筑面積的，超出面積部分以產權調換后房屋市場評估價格結算差價；產權調換房屋建筑面積(包括套內建筑面積）小于應補償建筑面積的，差異面積部分以產權調換后房屋市場評估價格結算差價；被征收房屋市場評估價高于產權調換房屋市場評估價的，以市場評估價的差額結算差價。

在房屋面積和用途認定方面《補償方案》明確表示，被征收房屋的建筑面積(包括套內建筑面積）與房屋用途的認定，以房地產權證書、房地產登記簿記載的面積和用途為準；但房地產權證書記載與房地產登記簿記載不一致的，以房地產登記簿記載為準。

【法律依據】

《深圳市房屋征收與補償實施辦法（試行）》第十四條規定：房屋征收補償方案應當包括以下內容：

（一）房屋征收范圍、補償內容、補償方式、補償標準、項目補償費用概算；

（二）作為產權調換的安置房的區位、數量、安置房調換標準、套型面積和結算基本價格、過渡方式、臨時安置用房標準等；

（三）擬定的簽約期限和提前搬遷獎勵期限；

（四）獎勵與補助標準；

（五）房屋征收補償費用賬戶；

（六）其他應當納入補償方案的內容。

《深圳市房屋征收與補償實施辦法（試行）》第二十五條規定：對住宅房屋以產權調換方式進行征收補償的，作出房屋征收決定的轄區 *** 應當提供相應的住宅進行調換，并按照下列規定結算差價：產權調換房屋套內建筑面積超過被征收房屋套內建筑面積的，超出面積部分以市場評估價結算差價；被征收房屋市場評估價格高于產權調換房屋市場評估價格的，以市場評估價的差額結算差價。

以非商品性質住宅房屋進行房屋產權調換的，其所調換房屋的產權仍受相應限制。符合相關規定的，被征收人可以補交規定差價后轉為商品性質。

根據《深圳經濟特區處理歷史遺留違法私房若干規定》、《深圳經濟特區處理歷史遺留生產經營性違法建筑若干規定》（以下簡稱“兩規”）、《深圳市人民代表大會常務委員會關于農村城市化歷史遺留違法建筑的處理決定》（以下簡稱《決定》）及其配套政策處理取得非商品性質房地產權證書的住宅房屋，以住宅房屋的房地產權證書為產權調換基本單位，按照下列規定進行補償：

（一）符合原村民非商品住宅建設用地標準的，不超過建筑面積480平方米的部分給予產權調換，超出部分按照本辦法附件有關規定給予貨幣補償。所建房屋建筑面積未達到480平方米的，可按照建筑面積480平方米給予產權調換，差額部分面積由被征收人按產權調換房屋的成本價購足；被征收人選擇貨幣補償的，以建筑面積480平方米的標準計算被征收房屋的價值，扣減10%的公告基準地價后予以補償；

（二）被征收人為非原村民的，不超過建筑面積150平方米的部分給予產權調換；被征收人選擇貨幣補償的，按照被征收房屋的價值扣減10%的公告基準地價予以補償。超出部分按照本辦法附件有關規定給予貨幣補償。

《深圳市房屋征收與補償實施辦法（試行）》第二十八條房屋征收部門應當與被征收人在征收補償方案確定的簽約期限內訂立征收補償協議。

征收補償協議內容應當包括：補償方式、補償金額和支付

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