本篇文章給大家談談南海宅地補償標準，以及宅基地評估標準？對應的知識點，文章可能有點長，但是希望大家可以閱讀完，增長自己的知識，最重要的是希望對各位有所幫助，可以解決了您的問題，不要忘了收藏本站喔。
本文目錄
宅基地評估標準？
宅基地的特點
宅基地是集體土地，與國有土地存在著本質的不同，而房地產評估理論是建立國有土地基礎上的估價理論，在開展宅基地評估時會遇到一些困難。宅基地與國有土地的不同之處主要體現(xiàn)在以下幾個方面：
1.所有制不同
宅基地屬于村集體，歸同在一個村委會管轄下的全體村民所有，屬于小集體，由村委會代行所有權;國有土地歸全體國民所有，歸同為中華人民共和國公民的全體人民所有，不區(qū)分城鎮(zhèn)居民或農村居民，由國務院代行所有權，并由各地人民 *** 具體行使。
2.使用權人不同
宅基地的使用權人一般是該村集體的成員，宅基地的流轉只能在本村集體內部，不得流轉給其他村集體的農村居民以及城鎮(zhèn)居民;農村居民在城鎮(zhèn)買房后，符合相關規(guī)定的可轉為城鎮(zhèn)戶口，就不再是農村居民了。
3.使用期限不同
宅基地一般沒有明確的使用期限限制，可以世代相傳;國有土地除了劃撥土地，一般都有明確的最高出讓年限限制，期限最長的住宅也就70年，雖然民法典規(guī)定了住宅建設用地使用權期屆滿后自動續(xù)期，但二者的使用期限還是存在重大的區(qū)別。
4.出讓方式不同
宅基地一般是歷史遺留的，也有向村集體新申請的，但基本上都無償使用，很少一并或按年交納使用費;國有土地則有劃撥、協(xié)議、招標、拍賣、掛牌等多種出讓方式，除無償劃撥方式外，均需要交納國有土地出讓金。
基于上述的各種不同，城鎮(zhèn)房地產評估與宅基地房屋評估有著很大的區(qū)別，很難將一般用于城鎮(zhèn)房地產的估價方法和理論直接應用于宅基地房屋評估。
需要說明的一點是，本文所說的宅基地房屋的嚴謹說法是宅基地及上蓋建筑物，是建于集體土地上用于農村居民正當居住的土地和住宅，而不是建于集體土地上賣給城鎮(zhèn)居民居住的小產權房。
二、需要評估的情況
一般來說，宅基地房屋較少出現(xiàn)需要評估的情況。
根據(jù)土地管理法的規(guī)定，一戶農民只能有一處宅基地。如果允許宅基地房屋抵押，一旦取消贖回權會造成農民失去住所，因此民法典規(guī)定不能將宅基地用作抵押品。中央財經領導小組辦公室副主任、中央農村工作領導小組辦公室主任陳*文在2008年10月22日的一次新聞發(fā)布會上明確表示，在加快農村金融體制改革過程中，應排除土地承包經營權、宅基地和農民房產作為抵押。這實際上阻斷了利用宅基地房屋抵押申請貸款的可能，也就取消了以抵押為目的的估價行為。
然而，出于其他目的而需要對宅基地房屋進行的估價依然存在。比如，出于離婚訴訟、分割財產、繼承、贈與、損壞賠償、債務抵償?shù)仍蛞部赡芤獙φ胤课葸M行估價。本文所探討的主要是指這些方面的估價。出于不同目的對房地產進行的估價操作程序存在諸多不同，本文僅面向共性問題，不討論具體的估價過程。
三、估價機構的資格問題
在討論宅基地房屋評估的其他問題之前，首先要解決的是，經過行政審批而具有相關資質的房地產評估機構是否有資格對宅基地房屋進行評估呢?
在集體土地轉國有土地的過程中，常常涉及農用地和宅基地房屋的評估。這一過程中往往會引入房地產估價機構，因此，房地產估價機構對宅基地房屋的評估由來已久，不過這種特殊的拆遷估價形式與其他目的的宅基地房屋估價存在一定的差異。
拆遷估價項目涉及的房地產數(shù)量巨大，拆遷有固定期限，并有地方 *** 和法律為之提供支持，因此雖然任務繁重，但估價師所花費的精力平均到單宗估價對象上是相對少的。在實踐操作中，甚至不引入估價機構，而直接由 *** 制定賠償標準，雙方同意就算達成協(xié)議。不過從這一點依然可以看出，房地產估價機構是可以進行宅基地房屋評估的，既然拆遷評估可以，為什么賠償?shù)仍u估就不可以了呢?另外，在當前的各種第三方機構中，房地產估價機構也是最合適的宅基地房屋評估機構了。
不過，本文所關注的宅基地房屋估價與拆遷評估又有不同，對于單宗或少數(shù)幾宗房地產的估價，一定要經過認真的調查和測算，出具估價報告。可以說，房地產估價機構是可以作為宅基地房屋估價的操作者的，只是具體的操作過程還要認真探討一下。
四、宅基地房屋評估的價值定義
1.價格還是價值?還沒定論
房地產評估的到底是房地產的價格還是價值?這一點還沒有得到明確地解釋，也正因為這一點，房地產估價規(guī)范上凡提到房地產估價的價值定義時均采取“價值或價格”說法。部分估價師沒有留意到這一點，在其報告中常常直接采取價格的說法，或直接采取價值的說法，這都是不嚴謹?shù)淖龇ā?/p>
2.宅基地并非嚴格意義上的用益物權
宅基地房屋評估是評估什么呢?《民法典》將宅基地劃入用益物權，與建設用地視同為一類，因此可以從一貫的對建設用地的價值定義來理解宅基地房屋評估的價值定義。
根據(jù)民法典的規(guī)定：“用益物權人對他人所有的不動產或者動產，依法享有占有、使用和收益的權利。”但其相對于所有權缺少了處分的權利。對應地，在《廣東省集體建設用地使用權流轉管理辦法》(粵府〔2005〕100號)中明確規(guī)定，村民住宅用地使用權不得流轉。這是保障宅基地本身的所有權不受侵犯的特別規(guī)定。那么，這條規(guī)定是否禁絕了宅基地房屋出租和出售的可能呢?
沒有。在規(guī)定宅基地不得流轉的同時，還有附帶條款，即：因轉讓、出租和抵押地上建筑物、其他附著物而導致住宅用地使用權轉讓、出租和抵押的除外;村民出賣和出租住房后，不得再申請新的宅基地。該項規(guī)定可解釋為：單獨的宅基地不得流轉，但上面蓋有建筑物的，可因為房屋的出租和出售而造成宅基地實際上的流轉，而這種實際上的流轉是受法律認可的。宅基地的處分權也因此而得到了一定程度的放松。
因此，宅基地在某種形式上并不是嚴格的用益物權，人們可以通過某種形式擁有其一定程度上的處分權。
3.可簡單定義為：宅基地及其上蓋建筑物的價格或價值
基于此，可以認為正常的宅基地房屋評估，是評估宅基地及其上蓋建筑物的占有、使用、收益權利，以及土地部分的部分處分權和建筑物部分的全部處分權的價格或價值，換句話說，是評估缺失部分處分權的宅基地土地所有權和全部的建筑物所有權的價格或價值。事實上，除了細節(jié)不同外，宅基地房屋的價值定義可以認為與國有建設用地的價值定義沒有明顯的差別，不必進行嚴密的區(qū)分。估價人員在思想上明確宅基地房屋評估所包含的權益內容后，可以簡單地將其價值定義描述為：宅基地及其上蓋建筑物的價格或價值。
五、宅基地房屋估價的操作問題
1.非公開市場價值
由于農村宅基地在權屬上與國有土地有重大區(qū)別，之前雖沒有明確的禁止，但在沒有法律支持的情況下，集體土地(包括宅基地)流轉很難大范圍實施，集體土地的價格也難以在流轉過程中得到充分的體現(xiàn)，公開市場價值很難。廣州市國土房管局局長謝*丹曾表示要在2009年內出臺農村建設用地流轉辦法。不過即使出臺了完善的宅基地流轉辦法，宅基地仍然會被限制在本集體內流轉，存在條塊分割的市場無法達到公開市場價值要求的條件。因此，在宅基地房屋評估方面要運用市場法評估出其公開市場價值是非常困難的。
2.可比案例少，很難適用市場比較法
由于宅基地房屋的同一供需圈被嚴格限制在村集體內部，而村集體一般不會很大，一年當中難得出現(xiàn)幾家流轉宅基地房屋的，而一戶人家分為兩戶，需要宅基地時，往往可以申請，常常是無償劃給地塊，由其自主建房，由于土地無償劃給，也無從計算價格了。出現(xiàn)宅基地房屋流轉的情況可能有以下幾種情況：看中別人的宅基地房屋地理位置，要求買下來自用的;由于歷史原因而擁有兩處(含)以上的宅基地房屋，想要賣出一處的;遷入城鎮(zhèn)，轉為城鎮(zhèn)戶口(這種情況的正常處理程序是村集體收回其基地使用權，但實踐中很少發(fā)生)，想把老宅子賣人的;等等。
雖然存在這樣那樣的流轉理由和案例，但一年內出現(xiàn)宅基地房屋流轉的數(shù)量會非常少，要想利用市場法選取一年內的至少三宗可比案例來修正出估價對象的價格必將非常困難。而且也由于同村之間的交易幾乎必然地是關聯(lián)交易，也無法達到公開市場價值的要求。
3.收益難以測算，報酬率不好把握
由于宅基地房屋的用途主要是自住(也有村民用來售賣小商品或制作手工產品等，但這不影響其主要用途)，很少用來產生收益，因此大多數(shù)宅基地房屋的收益難以測算，報酬率也更難確定。因此，即使在商品住宅的評估中也很少應用收益法，在宅基地房屋評估中使用收益法就更加不合適了。
某公司曾處理了一個應用了收益法的評估案例，那是某法院委托的以抵債為目的的估價項目。之所以應用收益法，是因為法院表示用來抵債的是某村的一處宅基地房屋，將對其進行拍賣，競得者可獲得其上蓋建筑物存續(xù)期間的使用權，但不得改擴建，房屋滅失后該地塊收歸村集體。經與法院的反復溝通，估價機構認定委托的估價范圍為該宅基地房屋的用益物權，可以認為是宅基地房屋存續(xù)期間租金收入的折現(xiàn)，適用收益法。
當然，這種處理也是由該案例的特殊性決定的。收益法在宅基地房屋評估的實際操作中仍然存在諸多困難。
4.成本法相對適用，但仍欠缺條件
通過上面的考察，發(fā)現(xiàn)宅基地房屋評估不怎么適用市場比較法和收益法，那么，作為三大評估方法最后一種的成本法是否適用呢?
成本法對建筑物造價的把握可通過各地造價信息網定期公布的造價標準進行評估，價格把握應該問題不大，難點在于如何根據(jù)城市房地產造價信息準確地把握農村房屋造價與城市房屋造價之間的差異。
由于目前絕大多數(shù)的宅基地為無償使用，取得成本非常小，但土地又必然有其價值，因此，成本法評估宅基地房屋的主要難題是無法準確對宅基地定價。有些地方如南海，政策較為靈活，集體土地改為國有土地的現(xiàn)象較為普遍，且有相關 *** 文件明確集體土地改為國有土地應補交的稅費標準，所以在宅基地房屋評估的實踐操作上，評估機構會將集體土地假設為國有土地，然后扣除應補繳的土地使用權出讓金和流轉稅，得出宅基地土地價值;再用重置成本法測算建筑物價值;兩者加起來就得出宅基地房屋的價值。
這種思路有假設開發(fā)法的影子，但很多地方特別是經濟落后地區(qū)的農村并不具備集體土地改為國有土地的政策支持或必要性，所以采用假設為國有土地再扣除稅費顯得依據(jù)不足。因此，成本法雖然是一種相對適用的估價方法，但這種方法的使用還需要進一步的政策支持。
總之，宅基地房屋評估是房地產評估的一個難點，需要更多的重視和更為深入的研究。
佛山南海禁摩情況？
1、2014年9月1日起，桂城街道東至桂瀾路、北至佛山水道(含桂瀾路以東、海八路以北與佛山水道合圍區(qū)域)、西至與禪城交界處、南至與禪城交界處，以及東二村、石石肯村的行政區(qū)域全面禁止摩托車通行(領取通行證的特種行業(yè)摩托車除外)。
2、桂城街道東至東平水道、北至海八路、西至原限摩區(qū)域、南至東平水道的區(qū)域設置“禁摩”過渡期，過渡期由2014年9月至2015年8月。過渡期內，允許摩托車臨時通行。2015年9月1日起，全面禁止摩托車通行。該區(qū)域內的摩托車提前報廢或遷出補償工作至2015年8月，補償按有關補償標準執(zhí)行。
佛山市南海區(qū)臨時工工傷補貼標準？
2021年南海區(qū)工傷賠償標準：
一、醫(yī)療費
1、治療工傷所需費用符合工傷保險診療項目目錄、工傷保險藥品目錄、工傷保險住院服務標準的，從工傷保險基金支付。工傷保險診療項目目錄、工傷保險藥品目錄、工傷保險住院服務標準，由國務院勞動保障行政部門會同國務院衛(wèi)生行政部門、藥品監(jiān)督管理部門等部門規(guī)定。
2、經辦機構與醫(yī)療機構、輔助器具配置機構在平等協(xié)商的基礎上簽訂服務協(xié)議，并公布簽訂服務協(xié)議的醫(yī)療機構、輔助器具配置機構的名單。具體辦法由國務院勞動保障行政部門分別會同國務院衛(wèi)生行政部門、民政部門等部門制定。
3、經辦機構按照協(xié)議和國家有關目錄、標準對工傷職工醫(yī)療費用、康復費用、輔助器具費用的使用情況進行核查，并按時足額結算費用。
4、受害人獲得工傷事故醫(yī)療費賠償有前提條件，即除緊急情況外，職工治療工傷應當在簽訂服務協(xié)議的醫(yī)療機構就醫(yī)，且其各項費用需符合工傷保險診療項目目錄、工傷保險藥品目錄、工傷保險住院服務標準，在滿足上述條件后，受害人可獲得醫(yī)療費賠償。
二、康復費
賠償時，如當事人身體尚未康復，確需繼續(xù)治療的，根據(jù)醫(yī)療證明或者鑒定結論確定必然發(fā)生的費用，可以與已經發(fā)生的醫(yī)療費一并予以賠償
對損傷經治療后體征固定而遺留后遺功能障礙確需再次治療的，或傷情未恢復的器官功能恢復訓練所必要的康復費、適當?shù)恼葙M以及其他后續(xù)治療費，賠償權利人可以待實際發(fā)生后另行起訴。受害人在康復型醫(yī)院治療的，其醫(yī)療費用的賠償問題應區(qū)別不同情況予以處理：
1、受害人治療傷疾，一般應在普通型醫(yī)院治療。非治療傷疾所必須而選擇康復型醫(yī)院就診的，其醫(yī)療費用的賠償應按普通醫(yī)院治療同種傷疾的收費標準計算。
2、在普通型醫(yī)院就診治療后，經治療醫(yī)院批準轉至康復型醫(yī)院繼續(xù)治療，并確系治療傷疾所必須的，其醫(yī)療費應根據(jù)國家制定的康復醫(yī)院收費標準計算。經治療傷情平穩(wěn)，但仍需繼續(xù)進行康復、對癥等治療的，經縣級或縣級以上醫(yī)療機構出具證明，可以在縣級以下的醫(yī)療機構或者門診治療。
三、伙食補助費
1、受害人確有必要到外地治療，由于客觀原因不能住院，對受害人本人及其陪護人員實際發(fā)生的住宿費和伙食費的合理部分應予賠償。
2、原則上伙食補助費的賠償期間是住院期間，即根據(jù)受害人住院期間這段時間計算伙食補助費，有多少天，再乘以當?shù)貒覚C關一般工作人員每天的標準，就可以得出具體的伙食補助費。
四、交通食宿費
1、關于醫(yī)生出診的交通費。
由醫(yī)生到受害人處出診的，如果出診的交通費已經納入醫(yī)療費中，那么，受害人從醫(yī)療費中得到賠償，無需再納入交通費中。如果并未計入出診費中，而是由受害人另行支付，則該支出應按交通費予以賠償。
2、關于受害人或其陪護人員使用私家車的費用。在前往治療或轉院中使用私家車作為交通工具的，應賠償其正常的實際支付的費用，如相應的、合理的燃料費、停車費、過路費等。
3、關于交通費的計算標準。
在實踐中，一般認為，交通費應當參照侵權行為地的國家機關一般工作人員的出差的車旅費標準支付交通費。但是，也要根據(jù)受害人的實際情況和救治的實際需要，靈活予以掌握。
1、乘坐的交通工具以普通公共汽車為主，在特殊情況下，可以乘坐救護車、出租車等，但應當由受害人說明使用的合理性。
2、乘坐火車的，應以普通硬座火車為主，特殊情形下，需要乘坐軟座、臥鋪的，也應當容許，但應當由受害人說明其合理性。
3、在緊急情況下，還應當允許乘坐飛機，也要由受害人說明其正當理由。
五、護理費
工傷職工已經評定傷殘等級并經勞動能力鑒定委員會確認需要生活護理的，從工傷保險基金按月支付生活護理費。
生活護理費按照生活完全不能自理、生活大部分不能自理或者生活部分不能自理3個不同等級支付，其標準分別為統(tǒng)籌地區(qū)上年度職工月平均工資的50%、40%或者30%。
六、停工留薪期工資
1、發(fā)生工傷前在本單位工作已滿12個月的，按工傷前12個月應發(fā)工資的月平均工資(含基本工資、獎金和津補貼以及加班工資)計算其原工資標準;
2、發(fā)生工傷前在本單位工作未滿12個月的，按工傷前實際工作月數(shù)應發(fā)工資的月平均工資計算其原工資標準。
3、發(fā)生工傷前工作未滿1個月的，按合同約定的月工資計算其原工資標準;尚未約定或無法確定原工資額度的，按不低于本市職工上年度社會月平均工資的60%計算其原工資標準。
七、傷殘輔助器具費
工傷職工因日常生活或者就業(yè)需要，經勞動能力鑒定委員會確認，可以安裝假肢、矯形器、假眼、假牙和配置輪椅等輔助器具，所需費用按照國家規(guī)定的標準從工傷保險基金支付。
八、一次性傷殘補助金
1、傷殘津貼實際金額低于當?shù)刈畹凸べY標準的，補足差額;保留勞動關系，退出工作崗位。工傷職工達到退休年齡并辦理退休手續(xù)后，停發(fā)傷殘津貼，享受基本養(yǎng)老保險待遇。基本養(yǎng)老保險待遇低于傷殘津貼的，補足差額。用人單位和職工個人以傷殘津貼為基數(shù)，繳納基本醫(yī)療保險費。
2、本人工資，是指工傷職工因工作遭受事故傷害或者患職業(yè)病前12個月平均月繳費工資。本人工資高于統(tǒng)籌地區(qū)職工平均工資300%的，按照統(tǒng)籌地區(qū)職工平均工資的300%計算;本人工資低于統(tǒng)籌地區(qū)職工平均工資60%的，按照統(tǒng)籌地區(qū)職工平均工資的60%計算。
九、傷殘津貼
保留與用人單位的勞動關系，由用人單位安排適當工作。難以安排工作的，由用人單位按月發(fā)給傷殘津貼，并由用人單位按照規(guī)定為其繳納應繳納的各項社會保險費。傷殘津貼實際金額低于當?shù)刈畹凸べY標準的，由用人單位補足差額。
十、一次性工傷醫(yī)療補助金
一次性工傷醫(yī)療補助金。按本人工資為基數(shù)計發(fā)：五級計發(fā)十個月，六級計發(fā)八個月，七級計發(fā)六個月，八級計發(fā)四個月，九級計發(fā)二個月，十級計發(fā)一個月。
十一、一次性傷殘就業(yè)補助金
一次性傷殘就業(yè)補助金。按本人工資為基數(shù)計發(fā)：五級計發(fā)五十個月，六級計發(fā)四十個月，七級計發(fā)二十五個月，八級計發(fā)十五個月，九級計發(fā)八個月，十級計發(fā)四個月。年齡不足1年的，按全額的10%支付。
關于本次南海宅地補償標準和宅基地評估標準？的問題分享到這里就結束了，如果解決了您的問題，我們非常高興。
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