大家好，拆遷不評估補償標(biāo)準低嗎相信很多的網(wǎng)友都不是很明白，包括宅基地評估標(biāo)準？也是一樣，不過沒有關(guān)系，接下來就來為大家分享關(guān)于拆遷不評估補償標(biāo)準低嗎和宅基地評估標(biāo)準？的一些知識點，大家可以關(guān)注收藏，免得下次來找不到哦，下面我們開始吧！

本文目錄

1. 拆遷補償評估有法律依據(jù)嗎？
2. 宅基地評估標(biāo)準？
3. 對拆遷評估結(jié)果不滿意該怎么辦？
4. 石家莊市房屋征收評估詳細標(biāo)準？
5. 如何判斷拆遷補償是否合理？

拆遷補償評估有法律依據(jù)嗎？

您好，凱諾律師提醒，國有土地上房屋拆遷時評估可根據(jù)《國有土地上房屋征收評估辦法》。

集體土地房屋征收時并沒有具體的評估法規(guī)所依照，但是可依據(jù)《國土資源部關(guān)于完善征地補償安置制度的指導(dǎo)意見》第十確認征地調(diào)查結(jié)果：當(dāng)?shù)貒临Y源部門應(yīng)對擬征土地的權(quán)屬、地類、面積以及地上附著物權(quán)屬、種類、數(shù)量等現(xiàn)狀進行調(diào)查，調(diào)查結(jié)果應(yīng)與被征地農(nóng)村集體經(jīng)濟組織、農(nóng)戶和地上附著物產(chǎn)權(quán)人共同確認。

而其中所謂的“用地報批前的告知、確認、聽證工作”中的“確認”環(huán)節(jié)即應(yīng)按此辦理。事實上，這一步驟就相當(dāng)于國有土地上房屋征收時的評估程序中的一些類似的重要工作。

而需要注意的則是在一些個別的地區(qū)對于宅基地上的房屋，會有相對獨立的評估程序。例如《北京市集體土地房屋拆遷管理辦法》就對此有所規(guī)定。

宅基地評估標(biāo)準？

宅基地的特點

宅基地是集體土地，與國有土地存在著本質(zhì)的不同，而房地產(chǎn)評估理論是建立國有土地基礎(chǔ)上的估價理論，在開展宅基地評估時會遇到一些困難。宅基地與國有土地的不同之處主要體現(xiàn)在以下幾個方面：

1.所有制不同

宅基地屬于村集體，歸同在一個村委會管轄下的全體村民所有，屬于小集體，由村委會代行所有權(quán);國有土地歸全體國民所有，歸同為中華人民共和國公民的全體人民所有，不區(qū)分城鎮(zhèn)居民或農(nóng)村居民，由國務(wù)院代行所有權(quán)，并由各地人民 *** 具體行使。

2.使用權(quán)人不同

宅基地的使用權(quán)人一般是該村集體的成員，宅基地的流轉(zhuǎn)只能在本村集體內(nèi)部，不得流轉(zhuǎn)給其他村集體的農(nóng)村居民以及城鎮(zhèn)居民;農(nóng)村居民在城鎮(zhèn)買房后，符合相關(guān)規(guī)定的可轉(zhuǎn)為城鎮(zhèn)戶口，就不再是農(nóng)村居民了。

3.使用期限不同

宅基地一般沒有明確的使用期限限制，可以世代相傳;國有土地除了劃撥土地，一般都有明確的最高出讓年限限制，期限最長的住宅也就70年，雖然民法典規(guī)定了住宅建設(shè)用地使用權(quán)期屆滿后自動續(xù)期，但二者的使用期限還是存在重大的區(qū)別。

4.出讓方式不同

宅基地一般是歷史遺留的，也有向村集體新申請的，但基本上都無償使用，很少一并或按年交納使用費;國有土地則有劃撥、協(xié)議、招標(biāo)、拍賣、掛牌等多種出讓方式，除無償劃撥方式外，均需要交納國有土地出讓金。

基于上述的各種不同，城鎮(zhèn)房地產(chǎn)評估與宅基地房屋評估有著很大的區(qū)別，很難將一般用于城鎮(zhèn)房地產(chǎn)的估價方法和理論直接應(yīng)用于宅基地房屋評估。

需要說明的一點是，本文所說的宅基地房屋的嚴謹說法是宅基地及上蓋建筑物，是建于集體土地上用于農(nóng)村居民正當(dāng)居住的土地和住宅，而不是建于集體土地上賣給城鎮(zhèn)居民居住的小產(chǎn)權(quán)房。

二、需要評估的情況

一般來說，宅基地房屋較少出現(xiàn)需要評估的情況。

根據(jù)土地管理法的規(guī)定，一戶農(nóng)民只能有一處宅基地。如果允許宅基地房屋抵押，一旦取消贖回權(quán)會造成農(nóng)民失去住所，因此民法典規(guī)定不能將宅基地用作抵押品。中央財經(jīng)領(lǐng)導(dǎo)小組辦公室副主任、中央農(nóng)村工作領(lǐng)導(dǎo)小組辦公室主任陳*文在2008年10月22日的一次新聞發(fā)布會上明確表示，在加快農(nóng)村金融體制改革過程中，應(yīng)排除土地承包經(jīng)營權(quán)、宅基地和農(nóng)民房產(chǎn)作為抵押。這實際上阻斷了利用宅基地房屋抵押申請貸款的可能，也就取消了以抵押為目的的估價行為。

然而，出于其他目的而需要對宅基地房屋進行的估價依然存在。比如，出于離婚訴訟、分割財產(chǎn)、繼承、贈與、損壞賠償、債務(wù)抵償?shù)仍蛞部赡芤獙φ胤课葸M行估價。本文所探討的主要是指這些方面的估價。出于不同目的對房地產(chǎn)進行的估價操作程序存在諸多不同，本文僅面向共性問題，不討論具體的估價過程。

三、估價機構(gòu)的資格問題

在討論宅基地房屋評估的其他問題之前，首先要解決的是，經(jīng)過行政審批而具有相關(guān)資質(zhì)的房地產(chǎn)評估機構(gòu)是否有資格對宅基地房屋進行評估呢?

在集體土地轉(zhuǎn)國有土地的過程中，常常涉及農(nóng)用地和宅基地房屋的評估。這一過程中往往會引入房地產(chǎn)估價機構(gòu)，因此，房地產(chǎn)估價機構(gòu)對宅基地房屋的評估由來已久，不過這種特殊的拆遷估價形式與其他目的的宅基地房屋估價存在一定的差異。

拆遷估價項目涉及的房地產(chǎn)數(shù)量巨大，拆遷有固定期限，并有地方 *** 和法律為之提供支持，因此雖然任務(wù)繁重，但估價師所花費的精力平均到單宗估價對象上是相對少的。在實踐操作中，甚至不引入估價機構(gòu)，而直接由 *** 制定賠償標(biāo)準，雙方同意就算達成協(xié)議。不過從這一點依然可以看出，房地產(chǎn)估價機構(gòu)是可以進行宅基地房屋評估的，既然拆遷評估可以，為什么賠償?shù)仍u估就不可以了呢?另外，在當(dāng)前的各種第三方機構(gòu)中，房地產(chǎn)估價機構(gòu)也是最合適的宅基地房屋評估機構(gòu)了。

不過，本文所關(guān)注的宅基地房屋估價與拆遷評估又有不同，對于單宗或少數(shù)幾宗房地產(chǎn)的估價，一定要經(jīng)過認真的調(diào)查和測算，出具估價報告。可以說，房地產(chǎn)估價機構(gòu)是可以作為宅基地房屋估價的操作者的，只是具體的操作過程還要認真探討一下。

四、宅基地房屋評估的價值定義

1.價格還是價值?還沒定論

房地產(chǎn)評估的到底是房地產(chǎn)的價格還是價值?這一點還沒有得到明確地解釋，也正因為這一點，房地產(chǎn)估價規(guī)范上凡提到房地產(chǎn)估價的價值定義時均采取“價值或價格”說法。部分估價師沒有留意到這一點，在其報告中常常直接采取價格的說法，或直接采取價值的說法，這都是不嚴謹?shù)淖龇ā?/p>

2.宅基地并非嚴格意義上的用益物權(quán)

宅基地房屋評估是評估什么呢?《民法典》將宅基地劃入用益物權(quán)，與建設(shè)用地視同為一類，因此可以從一貫的對建設(shè)用地的價值定義來理解宅基地房屋評估的價值定義。

根據(jù)民法典的規(guī)定：“用益物權(quán)人對他人所有的不動產(chǎn)或者動產(chǎn)，依法享有占有、使用和收益的權(quán)利。”但其相對于所有權(quán)缺少了處分的權(quán)利。對應(yīng)地，在《廣東省集體建設(shè)用地使用權(quán)流轉(zhuǎn)管理辦法》(粵府〔2005〕100號)中明確規(guī)定，村民住宅用地使用權(quán)不得流轉(zhuǎn)。這是保障宅基地本身的所有權(quán)不受侵犯的特別規(guī)定。那么，這條規(guī)定是否禁絕了宅基地房屋出租和出售的可能呢?

沒有。在規(guī)定宅基地不得流轉(zhuǎn)的同時，還有附帶條款，即：因轉(zhuǎn)讓、出租和抵押地上建筑物、其他附著物而導(dǎo)致住宅用地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓、出租和抵押的除外;村民出賣和出租住房后，不得再申請新的宅基地。該項規(guī)定可解釋為：單獨的宅基地不得流轉(zhuǎn)，但上面蓋有建筑物的，可因為房屋的出租和出售而造成宅基地實際上的流轉(zhuǎn)，而這種實際上的流轉(zhuǎn)是受法律認可的。宅基地的處分權(quán)也因此而得到了一定程度的放松。

因此，宅基地在某種形式上并不是嚴格的用益物權(quán)，人們可以通過某種形式擁有其一定程度上的處分權(quán)。

3.可簡單定義為：宅基地及其上蓋建筑物的價格或價值

基于此，可以認為正常的宅基地房屋評估，是評估宅基地及其上蓋建筑物的占有、使用、收益權(quán)利，以及土地部分的部分處分權(quán)和建筑物部分的全部處分權(quán)的價格或價值，換句話說，是評估缺失部分處分權(quán)的宅基地土地所有權(quán)和全部的建筑物所有權(quán)的價格或價值。事實上，除了細節(jié)不同外，宅基地房屋的價值定義可以認為與國有建設(shè)用地的價值定義沒有明顯的差別，不必進行嚴密的區(qū)分。估價人員在思想上明確宅基地房屋評估所包含的權(quán)益內(nèi)容后，可以簡單地將其價值定義描述為：宅基地及其上蓋建筑物的價格或價值。

五、宅基地房屋估價的操作問題

1.非公開市場價值

由于農(nóng)村宅基地在權(quán)屬上與國有土地有重大區(qū)別，之前雖沒有明確的禁止，但在沒有法律支持的情況下，集體土地(包括宅基地)流轉(zhuǎn)很難大范圍實施，集體土地的價格也難以在流轉(zhuǎn)過程中得到充分的體現(xiàn)，公開市場價值很難。廣州市國土房管局局長謝*丹曾表示要在2009年內(nèi)出臺農(nóng)村建設(shè)用地流轉(zhuǎn)辦法。不過即使出臺了完善的宅基地流轉(zhuǎn)辦法，宅基地仍然會被限制在本集體內(nèi)流轉(zhuǎn)，存在條塊分割的市場無法達到公開市場價值要求的條件。因此，在宅基地房屋評估方面要運用市場法評估出其公開市場價值是非常困難的。

2.可比案例少，很難適用市場比較法

由于宅基地房屋的同一供需圈被嚴格限制在村集體內(nèi)部，而村集體一般不會很大，一年當(dāng)中難得出現(xiàn)幾家流轉(zhuǎn)宅基地房屋的，而一戶人家分為兩戶，需要宅基地時，往往可以申請，常常是無償劃給地塊，由其自主建房，由于土地?zé)o償劃給，也無從計算價格了。出現(xiàn)宅基地房屋流轉(zhuǎn)的情況可能有以下幾種情況：看中別人的宅基地房屋地理位置，要求買下來自用的;由于歷史原因而擁有兩處(含)以上的宅基地房屋，想要賣出一處的;遷入城鎮(zhèn)，轉(zhuǎn)為城鎮(zhèn)戶口(這種情況的正常處理程序是村集體收回其基地使用權(quán)，但實踐中很少發(fā)生)，想把老宅子賣人的;等等。

雖然存在這樣那樣的流轉(zhuǎn)理由和案例，但一年內(nèi)出現(xiàn)宅基地房屋流轉(zhuǎn)的數(shù)量會非常少，要想利用市場法選取一年內(nèi)的至少三宗可比案例來修正出估價對象的價格必將非常困難。而且也由于同村之間的交易幾乎必然地是關(guān)聯(lián)交易，也無法達到公開市場價值的要求。

3.收益難以測算，報酬率不好把握

由于宅基地房屋的用途主要是自住(也有村民用來售賣小商品或制作手工產(chǎn)品等，但這不影響其主要用途)，很少用來產(chǎn)生收益，因此大多數(shù)宅基地房屋的收益難以測算，報酬率也更難確定。因此，即使在商品住宅的評估中也很少應(yīng)用收益法，在宅基地房屋評估中使用收益法就更加不合適了。

某公司曾處理了一個應(yīng)用了收益法的評估案例，那是某法院委托的以抵債為目的的估價項目。之所以應(yīng)用收益法，是因為法院表示用來抵債的是某村的一處宅基地房屋，將對其進行拍賣，競得者可獲得其上蓋建筑物存續(xù)期間的使用權(quán)，但不得改擴建，房屋滅失后該地塊收歸村集體。經(jīng)與法院的反復(fù)溝通，估價機構(gòu)認定委托的估價范圍為該宅基地房屋的用益物權(quán)，可以認為是宅基地房屋存續(xù)期間租金收入的折現(xiàn)，適用收益法。

當(dāng)然，這種處理也是由該案例的特殊性決定的。收益法在宅基地房屋評估的實際操作中仍然存在諸多困難。

4.成本法相對適用，但仍欠缺條件

通過上面的考察，發(fā)現(xiàn)宅基地房屋評估不怎么適用市場比較法和收益法，那么，作為三大評估方法最后一種的成本法是否適用呢?

成本法對建筑物造價的把握可通過各地造價信息網(wǎng)定期公布的造價標(biāo)準進行評估，價格把握應(yīng)該問題不大，難點在于如何根據(jù)城市房地產(chǎn)造價信息準確地把握農(nóng)村房屋造價與城市房屋造價之間的差異。

由于目前絕大多數(shù)的宅基地為無償使用，取得成本非常小，但土地又必然有其價值，因此，成本法評估宅基地房屋的主要難題是無法準確對宅基地定價。有些地方如南海，政策較為靈活，集體土地改為國有土地的現(xiàn)象較為普遍，且有相關(guān) *** 文件明確集體土地改為國有土地應(yīng)補交的稅費標(biāo)準，所以在宅基地房屋評估的實踐操作上，評估機構(gòu)會將集體土地假設(shè)為國有土地，然后扣除應(yīng)補繳的土地使用權(quán)出讓金和流轉(zhuǎn)稅，得出宅基地土地價值;再用重置成本法測算建筑物價值;兩者加起來就得出宅基地房屋的價值。

這種思路有假設(shè)開發(fā)法的影子，但很多地方特別是經(jīng)濟落后地區(qū)的農(nóng)村并不具備集體土地改為國有土地的政策支持或必要性，所以采用假設(shè)為國有土地再扣除稅費顯得依據(jù)不足。因此，成本法雖然是一種相對適用的估價方法，但這種方法的使用還需要進一步的政策支持。

總之，宅基地房屋評估是房地產(chǎn)評估的一個難點，需要更多的重視和更為深入的研究。

對拆遷評估結(jié)果不滿意該怎么辦？

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很高興能為您解答問題：

拆遷評估是我們通常說的拆遷補償價格評估,是在拆遷公告下發(fā)后，由具有相應(yīng)資質(zhì)的房地產(chǎn)價格評估機構(gòu)按照房屋征收評估辦法對拆遷區(qū)域內(nèi)的房產(chǎn)進行價格評估確定的行為。

具體流程為：

選定機構(gòu)---簽訂合同---實地評估---公示解釋---交付報告---申請復(fù)核---申請鑒定

如果對拆遷評估價格不滿意的，應(yīng)當(dāng)自收到評估報告之日起10日內(nèi)申請房地產(chǎn)價格評估機構(gòu)申請復(fù)核評估。

對于復(fù)核結(jié)果有異議的，可以自收到書面復(fù)核結(jié)果之日起10日內(nèi)向房地產(chǎn)價格評估機構(gòu)專家委員會申請鑒定。

希望我的解答可以幫助到您，還有什么其他問題，可以點擊我的頭像，添加關(guān)注，私信我們。

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石家莊市房屋征收評估詳細標(biāo)準？

《石家莊市城市房屋拆遷補償評估管理規(guī)定》

第一條為加強城市房屋拆遷補償評估管理,規(guī)范城市房屋拆遷補償評估行為,維護拆遷當(dāng)事人的合法權(quán)益,保障建設(shè)項目順利進行,根據(jù)國務(wù)院《國有土地上房屋征收與補償條例》及《石家莊市城市房屋拆遷管理實施辦法》的有關(guān)規(guī)定,結(jié)合本市實際情況,制定本規(guī)定。

第二條本市長安、裕華、橋東、新華、橋西各區(qū)(包括高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū))內(nèi)國有土地上實施房屋拆遷,并需對被拆遷人房屋及其附屬物進行補償評估的,適用本規(guī)定。

第三條石家莊市城市房屋拆遷主管部門負責(zé)城市房屋拆遷補償評估工作的監(jiān)督管理。

第四條具備房地產(chǎn)價格評估資質(zhì),并經(jīng)城市房屋拆遷主管部門認定、公布的房地產(chǎn)評估機構(gòu)(以下簡稱評估機構(gòu)),方可從事房屋拆遷補償評估業(yè)務(wù)。認定的評估機構(gòu)必須具備下列條件:

(一)已取得二級以上《房地產(chǎn)價格評估機構(gòu)資質(zhì)證書》;

(二)近兩年內(nèi)未出現(xiàn)評估失誤造成嚴重社會影響;

(三)城市房屋拆遷主管部門規(guī)定的其他條件。

第五條城市房屋拆遷主管部門對評估機構(gòu)實行年度考評和認定制度。

第六條評估機構(gòu)必須獨立、客觀、公正地對被評標(biāo)的物進行評估。

第七條拆遷人依法取得《城市房屋拆遷許可證》方可委托評估。拆遷人應(yīng)與被委托的評估機構(gòu)簽訂書面委托合同。拆遷人應(yīng)向評估機構(gòu)提供拆遷許可證、拆遷紅線圖、被評標(biāo)的物等有關(guān)文書資料,并協(xié)助評估機構(gòu)開展現(xiàn)場勘察等工作。

第八條住宅房屋一般采取市場比較法評估;非住宅房屋一般采取收益還原法或市場比較法評估,并用成本法進行修正;附屬物、構(gòu)筑物、附著物一般采取成本法評估。

第九條住宅房屋的市場評估價,應(yīng)根據(jù)被拆遷房屋新舊程度、權(quán)益狀況、建筑結(jié)構(gòu)形式、樓層、朝向等因素,對拆遷區(qū)域(位)的住宅房屋市場平均價格進行調(diào)整、修正確定。

第十條住宅房屋的平房、非單元式樓房附屬設(shè)施補償費,按拆遷同區(qū)域(位)普通單元式樓房的住宅房屋市場平均價格乘以房屋附屬設(shè)施補償系數(shù)再乘以被拆遷房屋建筑面積確定。

第十一條被拆遷住宅房屋在合法土地使用權(quán)面積內(nèi)的規(guī)定容積率為0.65。小于規(guī)定容積率的,其多出部分的土地使用權(quán)面積,按拆遷同區(qū)域(位)住宅房屋(平房)市場平均價格的50%予以補償。

第十二條房屋拆遷區(qū)域(位)等級劃分、住宅房屋市場平均價格和附屬設(shè)施道補償系數(shù),由市城市房屋拆遷主管部門組啤織有關(guān)部門測定,經(jīng)市 *** 批準后予以公布。

第十三條評估報告經(jīng)注冊估價師簽字,并加蓋評估機構(gòu)公章后方可生效。評估機構(gòu)有義務(wù)向拆遷當(dāng)事人解釋拆遷補償評估的依據(jù)、選用的評估方法、評估結(jié)果產(chǎn)生過程等。

第十四條評估機構(gòu)接受委托后,不.得轉(zhuǎn)讓受托的評估業(yè)務(wù)。拆遷補償評估人員與拆遷人、被拆遷人或房屋承租人有利害關(guān)系的,應(yīng)當(dāng)回避。

第十五條評估機構(gòu)按國家有關(guān)規(guī)定收取評估費。

第十六條拆遷當(dāng)事人對評估結(jié)果有異議的,可在收到評估結(jié)果通知書之日起5日內(nèi)向市房屋拆遷管理機構(gòu)提出重新評估申請,由市房屋拆遷管理機構(gòu)指定新的評估機構(gòu)進行重新評估,并按重新評估結(jié)果補償。重新評估費用,由申請人承擔(dān)。拆遷當(dāng)事人對重新評估結(jié)果仍有異議,達不成補償協(xié)議的,按《石家莊市城市房屋拆遷管理實施辦法》的規(guī)定予以裁決。

第十七條本規(guī)定由市城市房屋拆遷主管部門負責(zé)解釋。

第十八條本規(guī)定自發(fā)布之日起實施。

如何判斷拆遷補償是否合理？

無論是拆遷，還是征收，老百姓最關(guān)心的都是，自己到底能得到什么？雖說國家對每個地方的拆遷補償款沒有統(tǒng)一的標(biāo)準，但卻有著大的指導(dǎo)方針：不得降低原有生活質(zhì)量，不得低于房屋征收決定公告之日被征收房屋類似房地產(chǎn)的市場價格，先補償后搬遷等。北京英淇律師事務(wù)所為大家總結(jié)為了保障房屋被征收群眾的利益，法律對拆遷補償作了哪些規(guī)定？

一、被征收房屋價值的補償怎么確定？

《國有土地上房屋征收與補償條例》（以下簡稱《征補條例》）第十七條：“作出房屋征收決定的市、縣級人民 *** 對被征收人給予的補償包括：（一）被征收房屋價值的補償；（二）因征收房屋造成的搬遷、臨時安置的補償；（三）因征收房屋造成的停產(chǎn)停業(yè)損失的補償。市、縣級人民 *** 應(yīng)當(dāng)制定補助和獎勵辦法，對被征收人給予補助和獎勵。”

《征補條例》第十九條：“對被征收房屋價值的補償，不得低于房屋征收決定公告之日被征收房屋類似房地產(chǎn)的市場價格。被征收房屋的價值，由具有相應(yīng)資質(zhì)的房地產(chǎn)價格評估機構(gòu)按照房屋征收評估辦法評估確定。對評估確定的被征收房屋價值有異議的，可以向房地產(chǎn)價格評估機構(gòu)申請復(fù)核評估。對復(fù)核結(jié)果有異議的，可以向房地產(chǎn)價格評估專家委員會申請鑒定。房屋征收評估辦法由國務(wù)院住房城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門制定，制定過程中，應(yīng)當(dāng)向社會公開征求意見。”

按照保證房屋被征收群眾居住條件有改善、生活水平不降低的原則，條例規(guī)定，對被征收人的補償包括：被征收房屋價值的補償，因征收房屋造成的搬遷與臨時安置的補償，停產(chǎn)停業(yè)損失的補償。市、縣級人民 *** 應(yīng)當(dāng)制定補助和獎勵辦法，對被征收人給予補助和獎勵。對被征收房屋價值的補償，不得低于房屋征收決定公告之日被征收房屋類似房地產(chǎn)的市場價格，市場價格包含了土地使用權(quán)的價值，不低于市場價格就可以保證被征收人所得補償在市場上能買到區(qū)位、面積、用途、結(jié)構(gòu)相當(dāng)?shù)姆课荨?/p>二、哪些因素影響拆遷補償？

《征補條例》第十五條：“房屋征收部門應(yīng)當(dāng)對房屋征收范圍內(nèi)房屋的權(quán)屬、區(qū)位、用途、建筑面積等情況組織調(diào)查登記，被征收人應(yīng)當(dāng)予以配合。調(diào)查結(jié)果應(yīng)當(dāng)在房屋征收范圍內(nèi)向被征收人公布。”

《國有土地上房屋征收評估辦法》（以下簡稱《評估辦法》）第十四條：“被征收房屋價值評估應(yīng)當(dāng)考慮被征收房屋的區(qū)位、用途、建筑結(jié)構(gòu)、新舊程度、建筑面積以及占地面積、土地使用權(quán)等影響被征收房屋價值的因素。被征收房屋室內(nèi)裝飾裝修價值，機器設(shè)備、物資等搬遷費用，以及停產(chǎn)停業(yè)損失等補償，由征收當(dāng)事人協(xié)商確定；協(xié)商不成的，可以委托房地產(chǎn)價格評估機構(gòu)通過評估確定。”

從上述法規(guī)中可以看出房屋價值的影響因素有“房屋的區(qū)位、用途、建筑結(jié)構(gòu)、新舊程度、建筑面積以及占地面積、土地使用權(quán)等”，北京英淇律師事務(wù)所為您解讀影響房屋價值的因素。

1、房屋結(jié)構(gòu)影響拆遷補償

在房屋拆遷補償對于房屋結(jié)構(gòu)的不同導(dǎo)致房屋拆遷補償也不一樣。房屋有木質(zhì)結(jié)構(gòu)、磚混結(jié)構(gòu)、鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)、鋼結(jié)構(gòu)等類型。一般情況下，鋼結(jié)構(gòu)的價值＞鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)的價值＞磚混結(jié)構(gòu)的價值＞木質(zhì)結(jié)構(gòu)的價值。

2、房屋成新程度影響拆遷補償

房屋的成新程度也影響補償。房屋使用時間的長短對房屋補償價格影響也是明顯的。一般而言，房齡越高，價值越低，但一些有悠久歷史和特定意義的房屋，不能按照上面的房齡因素來評估，否則會低估被征收人房屋的價值。對于這種房屋，其價值往往要高于新房。

3、房屋用途影響拆遷補償

在房屋拆遷補償對于房屋用途的不同補償也不相同，有的房屋是自己居住，也有的房屋是做經(jīng)營使用，還有的用作廠房，倉庫使用。一般情況下價值的遞進狀態(tài)為商業(yè)性用房的價值＞住宅用房的價值＞工業(yè)用房的價值。

4、房屋區(qū)位不同影響拆遷補償

在一個城市里，房屋的面積、用途、結(jié)構(gòu)確定的情況下，房屋的價值更多取決于房屋在這個城市的區(qū)位，也就是老百姓所說的繁華程度，同樣的房屋在好地段還是不在好地段，房屋的價值差距是十分大的。比如靠近學(xué)區(qū)房、離醫(yī)院遠近地段的價值就很高，還有北京二環(huán)附近的房屋和六環(huán)附近的房屋拆遷補償價格，顯然不可同日而語。

三、拆遷補償怎選？

《評估辦法》第二十一條：“被征收人可以選擇貨幣補償，也可以選擇房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換。”

貨幣補償，是指征收人以市場評估價為標(biāo)準，對被征收房屋的所有權(quán)人以貨幣形式進行補償?shù)姆绞健７课莓a(chǎn)權(quán)調(diào)換，是指房屋征收部門提供房屋與被征收房屋進行調(diào)換，計算價格后，結(jié)清差價。

所以，當(dāng)您面臨征收時，您所享有的權(quán)利就是：既可以選擇貨幣補償，也可以選擇產(chǎn)權(quán)置換。

四、先補償后搬遷

《評估辦法》第二十七條：“實施房屋征收應(yīng)當(dāng)先補償、后搬遷。作出房屋征收決定的市、縣級人民 *** 對被征收人給予補償后，被征收人應(yīng)當(dāng)在補償協(xié)議約定或者補償決定確定的搬遷期限內(nèi)完成搬遷。任何單位和個人不得采取暴力、威脅或者違反規(guī)定中斷供水、供熱、供氣、供電和道路通行等非法方式迫使被征收人搬遷。禁止建設(shè)單位參與搬遷活動。”

在同意拆遷時，被拆遷人一定要明白先補償，后拆遷的順序，避免拆遷過后有所損失。如果遇到了選拆遷后補償?shù)那闆r，要知道保護自己的合法權(quán)益，拒絕這種拆遷形式。

如遭遇“逼遷”，首先，切記不要與其發(fā)生正面沖突，保存相關(guān)證據(jù)并撥打報警電話，保存相關(guān)證據(jù)，委托專業(yè)拆遷律師會啟動相應(yīng)的程序，通過法律途徑 *** 才是正確的途徑。

五、不得降低被拆遷人的生活水平

《土地管理法》四十七條第六款規(guī)定:“依照本條第二款的規(guī)定支付土地補償費和安置補助費，尚不能使需要安置的農(nóng)民保持原有生活水平的，經(jīng)省、自治區(qū)、直轄市人民 *** 批準，可以增加安置補助費。但是，土地補償費和安置補助費的總和不得超過土地被征收前三年平均年產(chǎn)值的三十倍”。

《土地管理法》四十七條第七款規(guī)定:“國務(wù)院根據(jù)社會、經(jīng)濟發(fā)展水平，在特殊情況下，可以提高征收耕地的土地補償費和安置補助費的標(biāo)準。”

從上述立法用意來看，征遷不得降低被征遷人的生活水平。拆遷法律中并沒有作出具體的征地拆遷補償標(biāo)準，在國有土地上房屋征收補償中，主要需要三項補償事項，分別為被征收房屋價值補償、因征收房屋造成的搬遷、臨時安置補償和因征收房屋造成的停產(chǎn)停業(yè)損失補償。

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